不動產信託管理

服務項目/不動產信託管理

目前實務上信託業者或建築經理公司執行不動產信託管理業務,一般分三項合併辦理:一、土地信託;二、建造執照 (起造人)信託;三、專戶管理。
  • 土地信託
所謂土地信託,就信託法第一條規定以言,係指建築商或地主(委託人)為了保障基地開發案之順利完工或其他目的,而將其所有基地所有權移轉登記予受託人(如信託業者、建經公司),受託人對於基地,依信託契約之約定,享有某種程度、範圍之管理權或處分權(如設定抵押權、出售)或監督權,俟開發案興建完工或信託關係消滅原因發生,受託人再將基地所有權返還移轉登記予委託人或委託人所指定之其他受益人。另外,因信託法第十二條第一項前段規定,對信託財產不得強制執行。所以,開發案在工程興建期間,基於土地信託之關係,可有效排除基地所有權人(委託人)發生財務問題,被債權人聲請強制執行,如查封、假扣押、假處分等,以致干擾興建、中途停工。
  • 建造執照 (起造人)信託
建築商或地主開發土地興建房屋,必須向主管建築機關請領建造執照始能動工,通常建造執照起造人名義為建商名稱或地主姓名,於建物完工申請建物所有權第一次登記時,建物所有權人之名義按規定即為起造人名義,亦即建物起造人當然取得建物完工後之所有權,除非有其他特殊原因。為預防建商藉故中途停工或外來因素致無法繼續興建或建物產權糾紛等情事,對於基地辦妥信託移轉登記之工案,受託人會要求委託人併同建造執照起造人名義變更為受託人之名義或其他管理者之名義,此即所謂的起造人信託。
  • 專戶管理
建築商預(出)售興建工案之房地時,訂購戶所繳交之自備款及建商向銀行核貸之建築融資均存入貸款銀行或合眾建經公司指定於銀行營業單位所開立之管理專戶,建商接受專案帳戶控管,應依工案各承攬契約之約定及實際發生之費用(含各期廣告費用、營造費用、建築經理費、代書代辦費等)按期申請並支付款項。對於工案之必要費用,建商不得申請挪用,以期順利完工交屋,保障客戶權益。